投资房如何省税? 以下三步帮你多省税$4.6万
碎碎念：小长假第二天结束，不知道是不是很多朋友都和我一样——抛开了工作的忙碌，全身心的投入于和孩子、家人的团聚。有时候感觉自己是在拿时间换财富，其实特别期待的是：我在世界这头度假，钱在世界那头往账户里跑的日子
在一系列投资的优点的背后是房产投资的税务计算问题。例如：
1）如何计算房屋购置成本？
2）哪些费用需要在房屋投入使用时算为当年的支出？
3）哪些费用需要算为房屋折旧成本（cost basis）？
4）每年的维护成本该如何分类？
今天我们就来对这几个问题做更详尽的回答。
首先，您得知道：在IRS 折旧分类（Depreciation Guidance）中，对于房产的折旧分为两类：一类是可居住房产（RESIDENTIAL PROPERTIES）；另一类是非居住类房产（NORESIDENTIAL PROPERTIES），即指办公楼，商业用房，仓库等。对于前者，折旧的年限是27.5年，而对于后者的使用折旧年限是39年。
对于大部分出租房投资者，为了达到最大幅度省税的目的，在第一年对新购入的房产进行购置成本归类和成本解析分析（Cost Segregation）非常的必要。我们的中心思想是，怎么才能让房屋投资这项巨大的花费在最短的时间里，按照最合理的方式给扣掉（COST RECOVERY）！
购置成本分类对于有经验的会计师来说是非常容易的，只需要将Settlement Statement(HUD-1)交给他，他便可以对其归类。然而，比较困难的成本解析分析（Cost Segregation）。成本解析分析是指将房产的购入成本按照其不同的性质，分为不同的类型，从而最大程度的对房产进行折旧。
成本解析分析一般分为三步：
第一步，分离土地（LAND）和建筑(BUILDING)的成本。因为IRS规定，土地（LAND）是不能进行折旧的。IRS对如何对土地估价也有特定要求。投资者和成本分析师/会计们会运用规则，合理的对土地成本其进行记录和分析，从而让更多的价值归入建筑中（ALLOCATE TO BUILDING），使投资者能有更高的折旧成本（BUILDING COST BASIS）。
第二步确认土地改造成本（LAND IMPROVEMENT COSTS）。土地改造成本指在房屋建筑外的一切花费，比如管道改造，铺路，修理花园，围墙之类的。将这类成本进行分类可以更高的提高折旧的成本（COST BASIS）。IRS规定土地改造成本的折旧年限是15年，并且可以使用特别折旧方式（SPECIAL DEPRECIATION ALLOWANCE）。在2018年税改之后，对在2017年12月31日后，特定的商业土地改造项目，这项折旧（DEPRECIATION）更是从之前的最高的第一年可折旧总花费的50%提升到了100%。换句话说，你花了多少钱在建筑外的土地改造上，你就能减多少钱。
第三步，在分析建筑成本，将建筑结构性成分和非建筑结构性成分分开。 所谓非建筑结构性成分，是指能从房子里搬出来（REMOVABLE），或者去掉后不影响房子本身使用的东西。这包括地毯，室内的装修。非建筑结构性成本可以根据其用途进行7年或者5年的折旧。
举个简单保守的例子，按照一套居住房的售价100万来算，地的价格是20万。那我们可折旧的总成本就是80万。如果我们不进行成本解析，那么直接按照27.5年进行折旧，每年可以减掉的折旧大概为2.91万。
但是！如果我们对其进行成本解析和分类，假如其中有5万是围墙和花园的花费，屋内的装修，地毯和外接管道等非结构性成分是20万，剩下的55万是结构性成分。运用上第一你那50%的BONUS DEPREICATION，那么第一年的折旧最高可达：18.3万！假如你可以100%的减掉这些折旧，而你家庭的年平均税率为30%，这将为你省：（18.3- 2.91）×30%= 4.6万的税！
P.S. 如果投资的房产的价值特别高，比如商业建筑（COMMERCIAL BUIDLING），大型公寓（APARTMENTS/ CONDOS），或者大型私人住宅，投资者需要进行更有效的成本解析分析。这样的分析通常需要专业的分析师来进行。在税务审查中，国税局通常会对记录不够仔细，成本分析不恰当的折旧提出质疑。
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