Jingya(Gigi) Ji

原创：   Jingya (G igi）Ji     Gigi湾区地产 微信号：Gigi7170 有个客人买union city的房子，有一个房子他们非常喜欢。可惜出的offer是第二名，买房经纪人得去帮buyer争取啊，想办法吧💡。找到listing agent说：我这个buyer的妻子，还有20天就要生小孩了，这个房子优秀的学区和良好的社区环境是buyer梦寐已久的。listing agent一听，说： 呀，这么巧啊，我的seller，也是个孕妇呢，很快就要生小孩， 他们要全家搬到别的州了。双方一聊，发现这两个孕妇妈妈预产期只差10天。那这个机会怎么能放弃，buyer agent赶紧让buyer拍了个他妻子大肚子的全家福发过去。 Seller一下子就感觉跟buyer拉近了距离。最终的结果可以猜到吧？对，buyer就毫无悬念的以第二名的价格拿到了房子。 上面的这个房子已经close了， 就是我最近刚在家门口帮客人抢到的房子 。6个offer，我们出价不是最高。尽心尽意的为买家争取，最终以第二名拿下。 那回头来说说这个故事里面的几个人物关系吧。 先说这个listing agent，在这个行业已经超过10年了，redfin review 超过100，4.8星好评。 我在从准备递交这个offer的一开始到offer被接受的12个小时中，一直和他保持着非常紧密的沟通。他也是到晚上12点还在和我不断磨合offer的细节，帮着seller尽量做到万无一失。 在和listing agent的配合中， “舒服”是我最大的感受 。如果跟一个人相处的舒服，自然就会想要多相处吧。在close结束，listing agent 也表达了他想和我再次合作的愿望，如果还有二次交易，我们一定会更容易选择对方。 在行业中坚守，和listing agent保持好的合作关系，无形就会给我的buyers提供了很多的便利。 再说说和buyer的关系。房地产经纪人和买家的关系其实很像一对恋人。对于未婚的男女来说，“三只腿的蛤蟆不好找，两条腿的人最不缺”。这就像现在的经纪人市场，那么多房屋经纪人，谁身边还没有2、3个房屋经纪人。但是选择谁能琴瑟和谐？就是一个看缘分和诚意的事情了。 （图片来源网络） 俗

原创：   Jingya (G igi）Ji     Gigi湾区地产 微信号：Gigi7170 我有一个计划，要写一本叫做《 十年的100个case 》的书。从一个经纪人自我成长发展的角度来描述湾区的房地产行业，同时记录我在这个行业的满满收获。万事开头难，今天，记录下刚刚close的一个case，算是这本书的第一篇吧。 我从 购房者，房子本身，购房故事 这3个维度来构建这个案例。 购房者：高级工程师A的一家 。 A先生和太太都是湾区的工程师，孩子今年从湾区最顶级的学区高中毕业。和他们见面的第一眼，就能感觉到这是个幸福的家庭。先生和太太都身材匀称，为人和气。A先生喜欢运动，沙滩排球、长跑、露营、hiking都不在话下。太太特别会照顾人，我们去看房的一路，总是时不时变出各种零食，让我们看房的4个小时路程变得不那么枯燥。 图片来源：A先生和太太在South Lake Tahoe hiking途中的美景 A先生知道我的途径非常特别，他说他是看了我的文章直接找到我的。他觉得我关于市场分析的文章写得很好，然后一通电话，就跟我签了经纪人代理合同。在我们这个行业，和客人的关系建立大概分为 咨询阶段——深入了解——蜜月期——稳定期——结果 5个阶段。取得信任并不是件容易的事情，一个买家一来就说我可以信任你，请你代理我来买房子吧。这，对于经纪人来说，是一份莫大的荣幸！ 房子本身： A先生之前已经在市场上观察了一段时间。所以我们很快就去看了他最中意的几个房子。说说我们最后成功购买的房子吧——3房2卫将近2400尺的 小木屋 ，8700尺的地。最可贵的是这个房子有一个面积超大的室内恒温游泳池，同时有桑拿和汗蒸房间。非常难得的度假屋资源。 当然，凡事有利有弊。室内游泳池对于度假屋的增值空间巨大，但同时也给买家在房屋的维护上增加了很大的难度。 比如由于室内有游泳池，这个房间的湿度就会比较大，对于木质结构的房子来说，干燥是好事，湿气大就没那么理想。所以针对这个房子，我们除了做常规的home inspection以外，还额外做了mold inspection和pool inspection。好在结果让买家都比较满意，房子状态良好。在房子的估价结果出来时，我们惊喜的发现， 我们58万美金买到手的

原创：   Jingya (G igi）Ji     Gigi湾区地产 微信号：Gigi7170 在开通这个公众号的第一篇，我说了开通这个公众号的原因：进入房地产agent这个领域，一定是一个需要常常吐槽的，所以我给自己开辟了一个后花园可以来这里吐槽。 幸运的是，进入这个领域之后，我碰到的都是非常好的人——资深的老师和前辈；敬业爱业的同事，非常体贴的买家，和行业中各个领域在 努力走到金字塔顶端的人 。 因为这份发现，我觉得“只写四年”这个地方不再是一个吐槽的地方。这里应该变成一个记录的地方：记录我在这个行业里耕耘过程中每一个值得我学习的人，事情和其中收获的经验和教训。 去年看过一本书叫《一百个人的十年》，记录的是文革期间一些人的故事，一个非常特殊的历史时期。我最喜欢的小说中，有两本是记录70年代中国沿海和内陆的时代变迁在小人物身上的反应，分别是《大江东去》和《平凡的世界》。这些纪实文学让我想到，既然我决定在经纪人这个行业耕耘，我可不可以从现在开始，就来准备我的题材，我想记录、汇编，成全《十年的100个case》。我会隐去具体的人物和房子信息，记录在这些case里看到的好玩的人和事，记录值得我学习的点点滴滴。谁知道，当这100个case 记录完时，这不是一本很有可读性的书呢？

原创：   Jingya (G igi）Ji     Gigi湾区地产 微信号：Gigi7170 碎碎念 ：小长假第二天结束，不知道是不是很多朋友都和我一样——抛开了工作的忙碌，全身心的投入于和孩子、家人的团聚。 有时候感觉自己是在拿时间换财富，其实特别期待的是：我在世界这头度假，钱在世界那头往账户里跑的日子 正文： 在上一篇《 W2家庭如何省税？连川普都不想公开的省税秘密在这里 》一文中，我们说了房产投资在美国工薪家庭中省税的重要意义👇 在一系列投资的优点的背后是 房产投资的税务计算问题 。 例如： 1）如何计算房屋购置成本？ 2）哪些费用需要在房屋投入使用时算为当年的支出？ 3）哪些费用需要算为房屋折旧成本（cost basis）？ 4）每年的维护成本该如何分类？ 今天我们就来对这几个问题做更详尽的回答。 首先，您得知道：在IRS 折旧分类（Depreciation Guidance）中，对于房产的折旧分为两类：一类是可居住房产（RESIDENTIAL PROPERTIES）；另一类是非居住类房产（NORESIDENTIAL PROPERTIES），即指办公楼，商业用房，仓库等。对于前者，折旧的年限是27.5年，而对于后者的使用折旧年限是39年。 对于大部分出租房投资者，为了达到最大幅度省税的目的，在 第一年 对新购入的房产进行 购置成本归类 和 成本解析分析 （Cost Segregation）非常的必要。我们的中心思想是， 怎么才能让房屋投资这项巨大的花费在最短的时间里，按照最合理的方式给扣掉 （COST RECOVERY）！ 购置成本分类对于有经验的会计师来说是非常容易的，只需要将Settlement Statement(HUD-1)交给他，他便可以对其归类。然而， 比较困难的成本解析分析 （Cost Segregation）。成本解析分析是指将房产的购入成本按照其不同的性质，分为不同的类型，从而最大程度的对房产进行折旧。 成本解析分析一般分为三步： 第一步，分离土地（LAND）和建筑(BUILDING)的成本 。因为IRS规定，土地（LAND）是不能进行折旧的。IRS对如何对土地估价也有特定要求。投资者和成本分析师/会计们会运用规则，合理的对土地成本其进行记录和