Jingya(Gigi) Ji

有没有小伙伴听到身边朋友提到Home Equity Line of Credit ？从自己现有的房子拿钱出来，用不高的成本，再去买下一个房子。今天就来说说Home Equity Line of Credit 是怎么回事？ HELOC- Home Equity Line of Credit----  房屋净值信贷额度。 简单来讲，HELOC相当于利息低，额度高的信用卡。这张“信用卡”需要以房屋作为抵押，银行根据你的具体情况批准一定的信用额度。你可以非常灵活的使用不超过额度的现金，只需每月按时付利息和本金。 （有很多HELOC在试用期允许只付利息）。 问题 1 ：我可以拿到多少额度的 Home Equity Line of Credit ？ 在你申请HELOC额度时，大部分银行允许最高CLTV（combined Loan to Value）不超过95%。通常人们会把CLTV控制在80%-85%, 或者更低。 具体计算方法：现有房子估价乘以一定的CLTV减去房产上现有的抵押贷款 以房子估计 100 万， 80% LTV ，用于抵押的这套房产的贷款总额 50 万来计算： Home Equity Line of Credit  = 1,000,000*80% - 500,000 = $300,000 也就是说以 100 万房子做抵押，可以拿出来 30 万使用。具体额度，还与你的收入，信用分数等参数有关。 问题 2 ：我使用 Home Equity Line of line 的成本是多少？ 天下没有免费的午餐，跟买房贷款需要支付利息一样， Home Equity Line 的使用也是需要成本的，成本是多少？银行怎么收取 Home Equity Line 的利息呢？ 利息格式： Wall street primate rate + Margin;  • Wall Street Journal Primate Rate –是华尔街日报的基本利率。通常是联邦准备目标利率 Federal Reserve Target Rate， 现在是2% +3% = 5% ，华尔街日报基本利率不常改变，几个月有可能变一次。但是一旦美联储加息，这个基本利率就跟着加。 • Margin  （ a

最近小伙伴们问我最多的是：最近市场减速， 这个时候是不是买房的好时候？你觉得会接着跌吗？你建议我现在买房子吗？ 我的水晶球说：实事求是来看看吧。 首先，市场变温大家明显感觉到了。今年年初疯狂加价抢房的情况出现了明显的改变。市场上慢慢出现一些低于listing price的成交价。 我们以Fremont Ardenwood 附近8月1号至今9个房子的成交价来看。 其中3个降价成交，5个加价成交，1个平价成交。 总的来说： 现在处于一个从卖方市场向买房市场的转变期。 问题是：未来会怎么变？  那我们就回头看看过去吧。 其实现在的市场变化，在15年底，也出现过类似情况。我们依旧以Fremont Ardenwood附近为例， 在15年的8月1号到12月1号 ，市场成交的房子价格如下：12个房子，6个加价，5个减价，1个平价。 那时候，也有小伙伴在挣扎😕，买不买呢？ 结果，16年年初发生了什么？我们都知道了。房价一下子出现了大幅反弹，15年底观望没买的小伙伴们，就看着房价一天天攀升，自己的预算能买到的房子越来越小，位置越来越偏...... 但是历史经验对于未来的指导意义究竟有多少？不知道啊😭 所以对于投资的客人，请他们再观望一下。 对于自住的购房人群，尤其是 需要贷款的首套房刚需买家 ，我们需要考量的另外两个重要因素是： 1. 贷款利息变化对购房成本的增加 2. 租房和购房的成本比较。 利息变化对于我们购房成本的影响到底是多少？ 今年，美联储加息已经3次，大概率事件：今年可能再加息1次，明年加息3次。 我们现在计算一下，在购买150万房子，首付20%的情况下， 4.5%和5.5%的利息，对于我们购房成本的影响？ 从上图可以看出， 利息调整1个百分比，30年固定利息，我们的利息成本会增加26万左右。 这里还没涉及对于贷款额度的影响。随着利息越来越高，我们的贷款能力其实也在下降。 当然，也有人会说，那我可以refinance，等利息降低的时候，我再refinance好啦。 那我们就再来看看过去40年的利息变化趋势 。从下图中很容易看出，我们现在处理贷款利息非常低的阶段，升息通道

巴菲特投资天条 第一条原则：永远不要亏钱。第二条原则：永远不要忘记第一条。 购房者选房的天条：Location，Location，Location（位置、位置、位置） 在处理交接过程中，经纪人的职责天条：Negotiation，Negotiation，Negotiation（谈判、谈判、谈判） 今天这个故事，就说经纪人怎么谈判，让客人在被动的情况下不蒙受损失。 国际惯例，还是先说故事的主人公S，加州大学伯克利硕士毕业，特斯拉工程师。 买房的过程我也没少听钢铁侠马斯克在深夜车间的大八卦，什么八卦? 哈哈，这都是不能公开的秘密 先说S，东北小伙，帅、超帅。这种帅不光是外貌上的，更是在交了offer，拿到mutiple counter offer的关键时候，我夺命连环call要跟他讨论价格时，人家直接说： 那就直接加2万吧，都交给你了，我睡觉了 很欣慰并感谢这样的信任，信任其实不是无中生有。在S联系到我，到买房成功，中间大约5周的时间，我们几乎每个周五的早上都出去看房， 从客户到朋友，到战友。 在他首付几乎都还在中国的情况下，我也敢帮他下offer，第一个offer，一击即中。 出手就能拿到 ，是我最喜欢的出offer方式。在知道有一个offer价格跟我们一样，但是contigency条件比我们更好时，怎么拿到？ 除了常规流程做到极致之外，我抓来了两个listing agent公司的老朋友， 一个是listing agent的偶像，一个listing agent的team worker，我之前和他们都合作过，他们知道我的靠谱程度，也自然愿意在关键时候帮我说“好话”。 很快，listing agent来电话说： 真的很难想象，为什么全世界都在说你的好话？让我来感受下跟你合作吧，恭喜，你的offer被接受了！ 进入trasaction, 是前面一半的工作完成了。但是当时就S的情况，国内的钱还在一点点往美国转，这是个大硬伤，能够顺利交接，我是做好了打硬仗的准备。 果然，我们不仅没有如期拿到conditional approval，还不得不把去除loan contingency的时间推后 11天 。11天，这是什么概念啊？过户一共也就30天的时间，11天意味着 卖家要承