隔壁老王没钱还买了投资房，怎么回事？说说Home Equity Line of Credit
有没有小伙伴听到身边朋友提到Home Equity Line of Credit ？从自己现有的房子拿钱出来，用不高的成本，再去买下一个房子。今天就来说说Home Equity Line of Credit 是怎么回事？
HELOC- Home Equity Line of Credit---- 房屋净值信贷额度。简单来讲，HELOC相当于利息低，额度高的信用卡。这张“信用卡”需要以房屋作为抵押，银行根据你的具体情况批准一定的信用额度。你可以非常灵活的使用不超过额度的现金，只需每月按时付利息和本金。（有很多HELOC在试用期允许只付利息）。
问题1：我可以拿到多少额度的Home Equity Line of Credit？
在你申请HELOC额度时，大部分银行允许最高CLTV（combined Loan to Value）不超过95%。通常人们会把CLTV控制在80%-85%, 或者更低。
具体计算方法：现有房子估价乘以一定的CLTV减去房产上现有的抵押贷款
以房子估计100万，80% LTV，用于抵押的这套房产的贷款总额50万来计算：
Home Equity Line of Credit = 1,000,000*80% - 500,000 = $300,000
也就是说以100万房子做抵押，可以拿出来30万使用。具体额度，还与你的收入，信用分数等参数有关。
问题2：我使用Home Equity Line of line的成本是多少？
天下没有免费的午餐，跟买房贷款需要支付利息一样，Home Equity Line的使用也是需要成本的，成本是多少？银行怎么收取Home Equity Line的利息呢？
利息格式：Wall street primate rate + Margin;
•Wall Street Journal Primate Rate –是华尔街日报的基本利率。通常是联邦准备目标利率 Federal Reserve Target Rate，现在是2% +3% = 5%，华尔街日报基本利率不常改变，几个月有可能变一次。但是一旦美联储加息，这个基本利率就跟着加。
•Margin （a percentage point）-基本含义是利息差，利润，毛利等。在贷款中可以把它理解为净利息差。它是一个百分比。对于HELOC，每个贷款人的Margin都是特定的，银行根据贷款人的各个条件批准不同的Margin。有的人是正数，有些人的是负数。
问题3：如何使用我的Home Equity Line of Credit？
一般分为两个阶段：使用期（drawperiod，比如可能是前面10年）和偿还期（prepaymentperiod，比如可能是从第11年开始到贷款期结束）。使用期可以灵活取出你需要的金额使用，支付相对应金额的利息和本金(有些在使用期只需要先付利息)。偿还期不再允许提现使用，而是开始偿还本金和利息。
问题4：如何去办我的Home Equity Line or Credit？
不同银行开Home Equity Line 的政策和需要的材料会有些许不同，具体怎么办，大家可以咨询我之前提到的各大银行的优秀靠谱的loan agents，了解详细情况。就我现在的了解，从申请到拿到需要45-60天不等。
各大银行loan agents信息，请戳下面这篇文章的链接👇
最后总结一下HELOC的优、缺点：
优点：
•高信用额度：HELOC为您提供大量现金。这可以促进家庭装修项目，学费支付或意外的医疗等紧急现金费用。
•低利率：与信用卡和其他类型的个人贷款相关的利率相比，HELOC通常提供较低的利率。
•税收优惠：HELOC是房屋顺位第二的抵押贷款，所以有税收优惠。支付给HELCO的利息可以免税。详情需要咨询会计师和税务师。
•还款灵活性：还款选项可能具有很大的灵活性。你只需要付使用金额的利息和本金。一旦偿还一部分本金，这部分本金就不再收取利息。如果你不试用任何现金，保持零支出，通常不需要付任何费用。
缺点：
•这是债务：HELOC是债务，债务，债务！重要的事情说三遍，一般家庭都是不喜欢债务的。
•权益损失：如果你在房屋增值时做了HELOC,要谨防房屋贬值时你仍具有偿还能力。万一你没有偿还能力，银行没收销售你的房屋，但因为房屋已经贬值（underwater）, 无法拿出对应金额的现金帮你偿还所有房屋抵押的债务，就会有很大利益损失。
•可调利率：HELOC 的利率是浮动的。当华尔街日报基本利率大幅上升时，你的支付风险远远超过你原先的预期，就会造成危机。利率可调，无法保证从一个月到下一个月的支付金额。
•止赎风险：当您使用房屋作为贷款的抵押品时，如果您未能按照约定偿还HELOC，您将面临失去财产的风险。没有人想要考虑最糟糕的情况，但是如果不可预见的情况发生并且您无法履行您的财务义务，您应该仔细考虑是否愿意冒险回家。
特此申明：我不是做loan的专业人员，以上信息仅和大家分享使用。精确的关于Home Equity Line of Credit 的信息还请大家咨询专业人士。
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Gigi团队介绍：
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季婧雅(Gigi) ：WarmLight Realtor公司的CEO和Founder，旧金山硅谷1%地产经纪团队，Zillow全5星好评。Compass全职地产经纪人。中国科学技术大学学士，美国德州大学金融学硕士。
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信奉“君子求诸己”，坚持用“君子”的道德标准服务客户。
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在过去12个月，协助超过40个家庭买卖房产。 Gigi团队几乎每周都会帮大家买到、卖出或者顺利过户房产。高频的交易让他们对市场的变化保持高度敏感，并第一时间与客户真诚反馈。
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Gigi团队深知，房地产交易不是一个环节，而是一个链条，经过大量的实操经验，我们精心筛选出顶级的贷款咨询师、装修工程团队、设计团队、清洁团队、搬运团队，从每一个环节解决交易过程中的痛点，使客户买房、卖房不再难。
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Gigi金融学背景出身，对数字极度敏感，她曾帮客户砍价超过20万，用250万买下Sunnyvale Apple附近的4-flex，实现月租金过万；也曾协助客户买到Cupertino的房子，进入合同之后砍价9万，实现顺利Close.
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Gigi团队还立足社区，服务社区。他们坚持每年举行十余场地产知识公益讲座。原创公众号”gigi
湾区地产”，每周发布地产原创文章，带大家全面关注湾区地产行业。
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