Jingya(Gigi) Ji

原创：   Jingya (G igi）Ji     Gigi湾区地产 微信号：Gigi7170 今天讲讲在购房过程中购房经纪人和贷款经纪人的配合，希望能帮助买房小伙伴们从一开始就意识到： 选择好这两个角色对整个购房的重要性 。 故事主人公是我的闺蜜。我 对闺蜜的定义是： 一起睡过的女性朋友 。从小到大的每一个阶段都有这样闺蜜：小学的sunyao和xiaoqiao，中学的yongqi和weiyao，大学的室友们和硕士时候的haiyi，到了美国之后的emma和limeng。闺蜜们一直彼此欣赏，相互关注，哪怕远隔千山，情谊却未减分毫。 承担起母亲的责任后，生活琐细太多，还有2、3个闺蜜，每周固定聚会，几个家庭一起旅行，多么难得可贵。所以，当我的闺蜜W决定要买投资房的时候，我就直接搬着电脑坐在她家厨房的桌子上，算起了投资回报率。  W和先生都是湾区最顶端科技公司的高级工程师 。“卓越”这个词完全可以形容他们的家庭。所以很多事情我不必多说，充分提供精准信息，充分尊重他们的选择和决定就好了。在一个多月的选房过程中，我独自去看过的房子不下于20栋。挑得出来推荐给他们的，只有3套。最终，我们买到的房子就是其中1栋，从第一次和listing agent沟通到购房成功一共5周时间，比listing price低了10万多美金拿到。 我一直说在整个购房的过程中，No one gets there alone。 房地产经纪人是在前期帮客人买到满意的房子，买到房子之后，贷款经纪人就要做更多的工作了。 出offer前， 贷款经纪人会询问购房者的债务和收入情况，判断购房者的贷款能力和购房能力， 出据银行的pre-approval letter。买到房子之后，一般会有一个30天左右的过户时间，贷款经纪人需要配合underwriter拿到Conditional Approval,Final Approval,最终拿到贷款，顺利过户。 所以，和找到一个靠谱的购房经纪人一样，贷款经纪人的选择尤为重要。 买房者怎么才能找到一个靠谱的贷款经纪呢？我知道的情况大概分为3种： 1、购房者自己去银行或者贷款公司找  2、购房者请朋友推荐  3、购房者请买房经纪人推荐。 我的客人大部分会请我推荐贷款经纪人，我也非

原创：   Jingya (G igi）Ji     Gigi湾区地产 微信号：Gigi7170 房贷的reserve，也就是房贷资金的reserve，中文大白话解释起来就是除去贷款，以及首付和closing cost之外，贷款银行还需要看到你的存款账户中有额外的余额，这种情况一般发生在贷款金额比较大以及需投资房贷款中，下面就分情况介绍一下: 1贷款金额较大（Jumbo loan）: 每个地区Jumbo loan和非Jumbo loan的界限都不一样，以加州湾区为例，贷款金额在$679,000以上的贷款叫做Jumbo loan，按照银行不同，一般会要求有6-9个月的PITIA（Principle & Interest, Property tax, Home insurance, HOA fee）。举例来说，如果要买$1M的房子，贷款$800K，利率是3.500%, 30-yr fixed，那么每个月的Principle & Interest 是$3,592.36，地税Property Tax假设是每年1.25%每个月$1,041.67，房屋保险Home insurance假设每个月是$100，HOA fee假设没有，那么每个月的PITIA合起来就是$4,734.02，6个月的PITIA就是4734.02 x 6 = $28,404.12 首付Down payment为$200K，假设closing cost是$5,000，加上6个月的$28,404.12的reserve要求，那么存款账户里至少要有$278,404.12这么多的钱贷款银行才会approve这个jumbo loan。 2买投资房 （Investment property）: 申请投资房贷款的时候，不管是不是Jumbo loan，一般银行都会要求有reserve，要求一般是要买的 那个投资房 （Subject Property）的6个月的PITIA，加上其他除了自住屋以外的有贷款的房子每个2个月的PITIA。举例来说，如果要买$400K的投资房condo，贷款$300K，利率是4.000%, 30-yr fixed，那么每个月的Principle & Interest 是$1,432.25，地税Property Tax仍

快Close了，房子的产权怎么选？ 最近有几个小伙伴的房子都快close了，在close之前，产权公司会问买家，你想怎么拥有产权啊？今天，就来跟大家说说持有产权的几种方式和各自的特点。 情况一：单身的你 言归正传。个人拥有产权（Sole Ownership）的形式主要包括三种。 单身的你选择产权的方式是 A Single Man/Woman 。 如果是曾经有婚姻但已合法离婚的男士或者女士，可以选择 An Unmarried Man/Woman. 如果您是已婚的男士或者女士，想以 个人名义 拥有产权，那就必须 请配偶签署书面文件 ，同意放弃一切与该房产相关的权益。这样的产权形式为 A married Man/Woman，As His/Her Sole And Separated Property . 情况二：夫妻共同持有的你们 买过房子的，对下面这张表都不陌生吧。close之前要选择，夫妻如何持有产权？那接下来就对表中提到的几种产权方式做最简单的区别说明。 1. As Joint Tenants 可以夫妻两人持有产权， 或者多人持有产权 。关于房子的利益，持有人们平均拥有。如果是1对夫妻持有，那就是每个1/2，如果是2对夫妻共同持有产权，那就是每人有1/4的权益。 当产权持有人中有一方过世时， 过世方权益会自动转到生存者名下 。 不需要遗嘱或者任何其他过户形式。 2. As Community Property 与As Joint Tenants的 区别在于：仅限于丈夫、妻子共同拥有产权。 当一方过世时，过世方的产权需要由遗嘱转让给另一方或者其他继承人。 3. As Community Property with right of survivorship 这是加州在2001年7月1日之后才有的产权持有形式， 也是我常常建议大多数夫妻选择的产权持有方式。 仅限于丈夫、妻子共同拥有产权，权益均等。 当产权持有人中有一方过世时， 过世方权益会自动转到生存者名下。 4. Tenancy in Common 可以夫妻两人持有产权，或者多人持有产权。 拥有权可均分或者不均等分配。 如果是多人投资，推荐这种方式。 申明