回答问题：最近是不是买房的好时候？

最近小伙伴们问我最多的是：最近市场减速， 这个时候是不是买房的好时候？你觉得会接着跌吗？你建议我现在买房子吗？

我的水晶球说：实事求是来看看吧。

首先，市场变温大家明显感觉到了。今年年初疯狂加价抢房的情况出现了明显的改变。市场上慢慢出现一些低于listing price的成交价。

我们以Fremont Ardenwood 附近8月1号至今9个房子的成交价来看。其中3个降价成交，5个加价成交，1个平价成交。

总的来说：现在处于一个从卖方市场向买房市场的转变期。

问题是：未来会怎么变？ 

那我们就回头看看过去吧。

其实现在的市场变化，在15年底，也出现过类似情况。我们依旧以Fremont Ardenwood附近为例，在15年的8月1号到12月1号，市场成交的房子价格如下：12个房子，6个加价，5个减价，1个平价。

那时候，也有小伙伴在挣扎😕，买不买呢？

结果，16年年初发生了什么？我们都知道了。房价一下子出现了大幅反弹，15年底观望没买的小伙伴们，就看着房价一天天攀升，自己的预算能买到的房子越来越小，位置越来越偏......

但是历史经验对于未来的指导意义究竟有多少？不知道啊😭

所以对于投资的客人，请他们再观望一下。

对于自住的购房人群，尤其是需要贷款的首套房刚需买家，我们需要考量的另外两个重要因素是：

1. 贷款利息变化对购房成本的增加

2. 租房和购房的成本比较。

1. 利息变化对于我们购房成本的影响到底是多少？
   
   

今年，美联储加息已经3次，大概率事件：今年可能再加息1次，明年加息3次。

我们现在计算一下，在购买150万房子，首付20%的情况下，4.5%和5.5%的利息，对于我们购房成本的影响？

从上图可以看出，利息调整1个百分比，30年固定利息，我们的利息成本会增加26万左右。

这里还没涉及对于贷款额度的影响。随着利息越来越高，我们的贷款能力其实也在下降。

当然，也有人会说，那我可以refinance，等利息降低的时候，我再refinance好啦。那我们就再来看看过去40年的利息变化趋势。从下图中很容易看出，我们现在处理贷款利息非常低的阶段，升息通道持续是不是大概率事件？看上去并不是没有可能。

2. 租房子和买房子到底哪个划算？

我以一个客户的情况为例来算这笔帐。

当初刚来湾区时，他们在Santa Clara租房，一个月房租$2650，以每年租金增长6%来计算，如果过去3年，他们一直租房，那花费是9.8万。

事实上，他们三年之前花85万买了一个房子，如果他们现在卖掉这个房子，再去除这三年为这个房子支付的各种费用，包括地税、保险、贷款，和卖掉这个房子的费用。最后的收入是22万。

一反一正的差异是30万+，这，就是湾区买房和租房的残酷差异！

综上所述，现在是不是买房的好时候，您有自己的答案了吗？

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