Jingya(Gigi) Ji

原创：   Jingya (G igi）Ji     Gigi湾区地产 微信号：Gigi7170 2018.08.29 如果您工作在南湾，想找一个舒服、有品质的1房1卫公寓。 👇 735尺精装修, 1房1卫, 1个大客厅, 再带1个私家庭院。 距离Google Sunnyvale Office 3英里; Apple Campus 3 仅1.7英里。Caltrain Station 1英里。 周边有Costco, Target, 各种中餐馆, 生活便利。 社区环境好。公用洗衣机、烘干机。 有意向者请发送邮件至： jingyaji@bqrealtygroup.com 作者简介： 美国湾区房地产经纪人。专注服务于首次购房者、学区房购买者和投资房购买者。中科大传媒管理硕士，德州大学金融硕士。有目标一定实现，做事踏实的Gigi。 欢迎关注我的微信公众平台：Gigi湾区地产

原创：   Jingya (G igi）Ji     Gigi湾区地产 微信号：Gigi7170 今天讲讲在购房过程中购房经纪人和贷款经纪人的配合，希望能帮助买房小伙伴们从一开始就意识到： 选择好这两个角色对整个购房的重要性 。 故事主人公是我的闺蜜。我 对闺蜜的定义是： 一起睡过的女性朋友 。从小到大的每一个阶段都有这样闺蜜：小学的sunyao和xiaoqiao，中学的yongqi和weiyao，大学的室友们和硕士时候的haiyi，到了美国之后的emma和limeng。闺蜜们一直彼此欣赏，相互关注，哪怕远隔千山，情谊却未减分毫。 承担起母亲的责任后，生活琐细太多，还有2、3个闺蜜，每周固定聚会，几个家庭一起旅行，多么难得可贵。所以，当我的闺蜜W决定要买投资房的时候，我就直接搬着电脑坐在她家厨房的桌子上，算起了投资回报率。  W和先生都是湾区最顶端科技公司的高级工程师 。“卓越”这个词完全可以形容他们的家庭。所以很多事情我不必多说，充分提供精准信息，充分尊重他们的选择和决定就好了。在一个多月的选房过程中，我独自去看过的房子不下于20栋。挑得出来推荐给他们的，只有3套。最终，我们买到的房子就是其中1栋，从第一次和listing agent沟通到购房成功一共5周时间，比listing price低了10万多美金拿到。 我一直说在整个购房的过程中，No one gets there alone。 房地产经纪人是在前期帮客人买到满意的房子，买到房子之后，贷款经纪人就要做更多的工作了。 出offer前， 贷款经纪人会询问购房者的债务和收入情况，判断购房者的贷款能力和购房能力， 出据银行的pre-approval letter。买到房子之后，一般会有一个30天左右的过户时间，贷款经纪人需要配合underwriter拿到Conditional Approval,Final Approval,最终拿到贷款，顺利过户。 所以，和找到一个靠谱的购房经纪人一样，贷款经纪人的选择尤为重要。 买房者怎么才能找到一个靠谱的贷款经纪呢？我知道的情况大概分为3种： 1、购房者自己去银行或者贷款公司找  2、购房者请朋友推荐  3、购房者请...

原创：   Jingya (G igi）Ji     Gigi湾区地产 微信号：Gigi7170 房贷的reserve，也就是房贷资金的reserve，中文大白话解释起来就是除去贷款，以及首付和closing cost之外，贷款银行还需要看到你的存款账户中有额外的余额，这种情况一般发生在贷款金额比较大以及需投资房贷款中，下面就分情况介绍一下: 1贷款金额较大（Jumbo loan）: 每个地区Jumbo loan和非Jumbo loan的界限都不一样，以加州湾区为例，贷款金额在$679,000以上的贷款叫做Jumbo loan，按照银行不同，一般会要求有6-9个月的PITIA（Principle & Interest, Property tax, Home insurance, HOA fee）。举例来说，如果要买$1M的房子，贷款$800K，利率是3.500%, 30-yr fixed，那么每个月的Principle & Interest 是$3,592.36，地税Property Tax假设是每年1.25%每个月$1,041.67，房屋保险Home insurance假设每个月是$100，HOA fee假设没有，那么每个月的PITIA合起来就是$4,734.02，6个月的PITIA就是4734.02 x 6 = $28,404.12 首付Down payment为$200K，假设closing cost是$5,000，加上6个月的$28,404.12的reserve要求，那么存款账户里至少要有$278,404.12这么多的钱贷款银行才会approve这个jumbo loan。 2买投资房 （Investment property）: 申请投资房贷款的时候，不管是不是Jumbo loan，一般银行都会要求有reserve，要求一般是要买的 那个投资房 （Subject Property）的6个月的PITIA，加上其他除了自住屋以外的有贷款的房子每个2个月的PITIA。举例来说，如果要买$400K的投资房condo，贷款$300K，利率是4.000%, 30-yr fixed，那么每个月的Principle & Interest 是$1,432...

快Close了，房子的产权怎么选？ 最近有几个小伙伴的房子都快close了，在close之前，产权公司会问买家，你想怎么拥有产权啊？今天，就来跟大家说说持有产权的几种方式和各自的特点。 情况一：单身的你 言归正传。个人拥有产权（Sole Ownership）的形式主要包括三种。 单身的你选择产权的方式是 A Single Man/Woman 。 如果是曾经有婚姻但已合法离婚的男士或者女士，可以选择 An Unmarried Man/Woman. 如果您是已婚的男士或者女士，想以 个人名义 拥有产权，那就必须 请配偶签署书面文件 ，同意放弃一切与该房产相关的权益。这样的产权形式为 A married Man/Woman，As His/Her Sole And Separated Property . 情况二：夫妻共同持有的你们 买过房子的，对下面这张表都不陌生吧。close之前要选择，夫妻如何持有产权？那接下来就对表中提到的几种产权方式做最简单的区别说明。 1. As Joint Tenants 可以夫妻两人持有产权， 或者多人持有产权 。关于房子的利益，持有人们平均拥有。如果是1对夫妻持有，那就是每个1/2，如果是2对夫妻共同持有产权，那就是每人有1/4的权益。 当产权持有人中有一方过世时， 过世方权益会自动转到生存者名下 。 不需要遗嘱或者任何其他过户形式。 2. As Community Property 与As Joint Tenants的 区别在于：仅限于丈夫、妻子共同拥有产权。 当一方过世时，过世方的产权需要由遗嘱转让给另一方或者其他继承人。 3. As Community Property with right of survivorship 这是加州在2001年7月1日之后才有的产权持有形式， 也是我常常建议大多数夫妻选择的产权持有方式。 仅限于丈夫、妻子共同拥有产权，权益均等。 当产权持有人中有一方过世时， 过世方权益会自动转到生存者名下。 4. Tenancy in Common 可以夫妻两人持有产权，或者多人持有产权。 拥有权可均分或者不均等分配。 如果是多人投资，推荐这种方式。 ...

【Gigi荐房】Off Market！！！Foster City 满分小学Townhouse 原创：   Jingya (G igi）Ji     Gigi湾区地产 微信号：Gigi7170 🤩Off Market Sale：Foster City  满分小学 Townhouse 。 3 房 2.5 厕, 1618 尺,开价 $1,380,000。 厨房 2 年前翻新,全屋 1 年前翻新。 Townhouse 少见的 L 型大院子。 【学区】 这个十分小学，就在家对面。步行3分钟 。 满分小学  FC Elementary School ，距离小区 0.1mile ，走路 3 分钟到达。 【周边环境】湖景小区，公园、儿童游乐设施，泳池、 🏀⚾⚽🎾 场一应俱全。 【生活设施】步行 3 分钟： Plaza 内有大型连锁超市，餐饮，银行， Kumon 课后班。 开车 10 分钟车程 ： 可到达 Costco、WholeFoods、TradeJoe、CVS、 大华 99 和永和， 101 和 92 高速。 【周边房子卖多少钱】 【为什么 Off Market 卖】目前房子里有租客居住，租约今年 9 月到期。可带租约出售。 【联系谁】买房、卖房，Gigi帮忙。电话：650-492-0701. 微信：gigi7170 个人主页：https://www.bqrealtygroup.com/gigi/