【非原创】购房者回顾：我的葵花宝典！42个第一次在湾区买房的Tips
【背景介绍】今年1月份，Gigi帮客户Y买了她的首套自住房。这个小伙伴是Gigi前公司的同事波仔推荐的。Gigi在给Y买房时，发现了她问的问题都非常具有针对性。于是，Gigi就不禁问了：你是怎么想到问这些问题的呢？
这个时候，Y就拿出了她的葵花宝典。原来，正是把Y介绍给我的波仔，在几年前买完房子后，做了一个首次购房的42个Tips. Gigi看完也觉得非常有价值，所以在征得波仔的授权后，把这些Tips分享给大家，供大家参考。
打算在美国安家置业的那一刻，买房就成了头等大事。第一次接触美国房地产，会发现的确和中国有一些差别。
Gigi身边有很多第一次购房的朋友，特别感谢我的小伙伴，将自己首次购房遇到的问题和经验，以最简单易懂的方式写出来了。
如果你也是第一次买房，这篇可以作为你的参考手册。
湾区买房的主要流程
01
确定好买房的目标城市区域
再进一步确定城市里特定的社区；同时也要大概确定自己买房的预算范围；事先需要去大致了解当前房地产市场的价格情况。
02
提前去找lander咨询贷款的事情
比如都需要什么材料，每个lander各自特殊的要求有什么，大概知道选择适合自己的lander；并逐步准备好需要的材料。
03
提前准备和积累自己的信用分
维护好每月的房租水电费网费电话费账单等信息，需要PDF格式的电子版。
04
如果有从国内转钱过来
需要提前安排且留好每一笔的电汇凭证，转换成PDF版；一般是在账户2个月以上就不会看到记录，也就不需要提供证明，但具体要看各家银行的实际政策。
05
做pre-approval
材料都准备好，信用分达标，downpayment快准备好后就确定2-3家lander去做pre-approval，谁先做下来用谁的，且都在一个月时间内做，这样不会太影响信用分。
06
拿到Pre-approval后
锁定区域再针对性的看房，同时选择一个靠谱的Agent带着一起看几次，分析优缺点；这样就逐步确定自己买房具体的原则和标准；看房过程中需要逐步清晰自己想要什么，确定好后就能更针对性看房。
07
看中房子后
让agent分析估价范围，询问offer时间，索取房子的Disclosures和home inspection等报告文件；确定没问题后出合理的价格下offer；agent的估价，lander对你的loan反馈，房子本身的Disclosures决定了下offer时候是否增加附加条款；loan，appraisal，title inspection。
08
赢得offer且合同双方签字生效后
一旦赢得offer且合同双方签字生效后：
1. 给之前接触过的2-3家lander邮件沟通询问各家lander给的利率情况，一定要邮件形式的回复（给老外lander发邮件询问利率一般回得到邮件回复，中国人一般不愿回邮件而是直接打电话）拿各家的rate去beat得到最好的利率并确定lander。
2. 去给agent制定的escrow company电汇汇款3%的订金，一般在第二天上午10点前汇出并拿到收据，然后将收据发给agent和lander。
09
尽快让lander预约第三方估价师appraisal
尽快给房子做第三方估价并尽快出appaisal report；如果有估价附加条款，则在估价报告出来后根据实际估价跟下offer价对比，选择继续交易还是cancel offer。
10
尽快审核你做loan的材料
盯着lander人尽快审核你做loan的材料，有缺的尽可能当天就补上，盯着lander提交给underwriter审核并得到underwriter的明确审核结果，书面的审核结果说明信，且需要在贷款附加条款里写的日期前拿到这个审核结果书面说明信；审核确认通过了就可以取消贷款附加条款，没有通过则必须选择cancel这个offer还是赌一把keep forward；如果在贷款附加条款时间前就知道一定不能通过则立马选择其他lander继续做。
11
估价和loan审核的同时，找一家保险公司做保单
估价和loan审核的同时找一家保险公司给这个下offer的房子做保单并发给lander审核是否有最低要求；如果估价和loan审核都没问题，接着就是确认锁定利率和贷款额下的closing statement，且同时盯着lander给loan的closing date。
12
拿到lander给的closing statement后
让lander对里面每一条逐条确认正确性并解释说明清楚，这期间可以跟lander谈哪些closing cost是可以减免和优惠的；确认清楚后将closing statement提交给第三方Escrow company审核确认，审核确认后再通知卖家签字。
13
卖家签字后约最后的实地验房
验房时需要卖家提供所有upgrade和修复完成的收据证明；验房期间有什么问题再跟卖家协商修复或砍价。
14
验房后做最后签字
验房确认完成后预约去Escrow company做最后签字，并交剩下的首付款和closing statement里的费用。
15
等待货款到位，做过户
接下来等待lander把贷款通过后从银行把贷款的钱电汇到Escrow company；等Escrow company收到首付款和贷款的钱后，就是去county做房子的过户。
看房相关注意事项
01
二手房
1. 房子的整体位置安全性/学区/周边交通和生活便利设施；
2. 房子位置是否处于强地震带和洪水区，是否有对应措施？
3. 房子的南北朝向，采光条件；
4. 房子户型整体是否方正？户型分布合理性；
5. 二手房老房子地基建造方式，水泥地基还是支撑起来的地基？关系后续水管线等维护便利性问题；
6. 墙体内部是否用石棉材质？本身有毒一定不能有裂缝和遗漏；
7. 房子外墙体材质？合成木板材料一般30年寿命，后续更换成本很高；
8. 房子屋顶瓦材质，一般分30年和45年红土瓦寿命两种瓦，后续更换成本高$2万左右；
9. 房子是否有热水器和空调主机，这是能否贷款的必要条件，实际要看各家银行要求；
10. 房子墙体主框架质量，是否有过裂痕/屋顶漏水痕迹；
11. 房子窗户质量和寿命，一般都是30年；热水器和空调主机工作情况下是否太吵？
12. 房子厨房最值钱地方，厨房是否翻新过（灶台和灶抽烟机洗碗机/是否留冰箱等家具/洗衣机烘干机必带；
13. 房子所有厕所是否翻新和质量状况；
14. 房子是否有额外加建，有没有政府批准文件？
15. 当前房主哪里人和职业类型，为何要卖掉房子？
16. 房子是否有HOA物业费，HOA覆盖哪些项目？每月多少钱？
17. 小区是否好停车?
18.卖家是否已经做好home inspection，disclosures，termite inspection等
02
新房
1. 房子的整体位置安全性/学区/周边交通和生活便利设施；
2. 房子位置是否处于强地震带和洪水区，是否有对应措施？
3. 房子的南北朝向，采光条件；
4. 房子户型整体是否方正？户型分布合理性；
5. 新房质保项目和对应年限；
6. 户型额外花钱升级地方有多少，分别是多少费用？
7. 房子是否有HOA物业费，HOA覆盖哪些项目？每月多少钱？
8. 小区是否好停车？
9. 拿到房子的Disclosures；
再次感谢波仔的整理，也欢迎大家留言分享自己的购房经验，祝大家都能买到心仪的房子！❤️
季婧雅(Gigi)
把客户买房当成自己买房的经纪人
● WarmLight Realtor公司CEO和Founder，BQ Realty Group Top 1%地产经纪
● 毕业于中国科学技术大学、德州大学，金融学硕士
● 年交易额四千万、所在公司排名No.1。2019年，Gigi Team服务湾区40个家庭实现他们的房产交易。获得40条满意服务反馈
● 打造以客户为核心的优质生态系统。无论是贷款经纪人、房屋维修、行业线下房产资源，Gigi以其优质的口碑建立了优质的买房、卖房生态产业。
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