Jingya(Gigi) Ji

再来South Lake Tahoe，是什么让买家下定决心买买买 原创：   Jingya (G igi）Ji     Gigi湾区地产 微信号：Gigi7170 5/12，距离上次去South Lake Tahoe三周时间，再次带着两批客户去South Lake Tahoe看房，1天时间，我们一共看了5个房子，并在回来的当天和次日纷纷下了offer， 更好的消息是：已经有一位小伙伴的offer被接受， 另一位小伙伴的offer也进入和listing agent的最后讨论阶段。 那么，哪些因素让这些买家敢于在South Lake Tahoe出手？对于手上有15万左右首付金额，想买60万左右投资房的湾区人民来说，这两个案例有哪些借鉴意义？ 1. 正向现金流 这个我们在第一次去之前，就调研过涉及投资回报率的各种数据（想要投资回报率公式的，可邮件 Gigi7170@gmail.com ），得出投资回报率约 4% 左右的结论。 第二次过来，我们和当地的 房屋租赁管理公司 做了详细的沟通，对于未来出租房的permit申请、管理收费、管理项目、屋主的操心程度等问题做了详实的评判。得出的结论是，用贵一点的租赁管理公司（25%-35%管理费不等），我们依旧可以 保证现金流不负，且当地管理公司业务非常系统，以后需要操心的地方非常有限 。 2. 投资、自主双向功能的满足 购房的两位小伙伴都不是从纯投资的角度来购买South Lake Tahoe房产的。大家想的是：这里拥有一套房产， 1）一年大概花至少3周的时间自住 2）可以邀请邻居、朋友游玩时居住在你的房子 3）同时保持良好的出租收益 。这种既享受了夏有湖景冬有雪，又联络了朋友之间感情，还有经济上收益的好事，何乐而不为？！更何况，相比与07年当地市场的高峰期，South Lake Tahoe房地产市场还处于 回暖的上行通道 。地和房子本身的升值空间也都很值得期待。 3. 把握County Permit Cap还没实现的时间空档 上一次去考察最大的收获就是大部分South Lake Tahoe City里面的VHR Permit的申请难度让我们望而却步。更多详情请戳： ...

原创：   Jingya (G igi）Ji     Gigi湾区地产 微信号：Gigi7170 特别介绍 ：Jingya(Gigi) Ji家庭去年7月份做了税务规划，以至今年报税产生了很可观的合理退税。有朋友问是怎么做到的？今天，就请税务师Shengtao Deng来和大家说说省税的那些事。 又到一年报税时，当你把你所有的税表都输入进报税软件的时候，也许你最关注的是 Form 1040第二页下面的补税与退税 。 能拿到退税，自然开心。但是更多的小伙伴在找到我的时候都说：补税，补得我肉疼啊。 据统计，每一个生活在美国的居民，每年的 前3个半月 的工作都是为了付这一年的联邦税（federal income taxes），更别提其他的销售税、州税、地产税，甚至礼品税等各项名目繁多的税。不信， 你用你Form 1040的第63栏（total tax)除以你的总收入，然后用得到的数乘以一年的12个月，看看自己为了这一年仅仅光交联邦税需要工作多久。 这一切都在向我们表明税务规划有多重要，多么紧迫。 那么问题来了？ 怎么才能税务规划 ？如果我的工资收入全都来自W2，也没有富有的亲戚每年给我几万的礼品，我能做什么？ 其实答案早已写在Form 1040的第一页：从第7栏到第21栏。 美国国会把收入按照性质进行了分类，把他们划分成了15种不同的类型。在进行税务规划前，你需要问自己的第一个问题是： 我有多少种类别的收入？ 如果你只有W－2的工资收入，而你又想做税务规划，那么你需要做的就是增加自己的收入类型 。最主要的几种可操纵的收入类型是Sch C商业营运, Sch D资产交易，和Sch E房产以为税收穿透实体(flow-through entity)。在这些收入类型中， 隐藏财富最深的收入来源便是Sch E的房产投资。 在美国，资产价值 超过100万美元的投资者中，有77%的投资者拥有房产投资 。就连现在的美国总统，也是靠房产投资建立起了他庞大的商业帝国。 为啥President Trump不想公开他的税表？不想让别人知道他的总收入？或者，不想让你知道他是如何通过房地产合理的避税。股神巴菲特也曾经表示，自己的总税率大概是15%左右。按照他的情况，我很难想象他没有可观的房产投资...

都说房价涨是因为库存少，房屋库存同比到底少了多少？ 原创：   Jingya (G igi）Ji     Gigi湾区地产 微信号：Gigi7170 Gigi’s Real Estate Newsletter Jingya(Gigi) | 650-492-0701 湾区5个热门county在18年3月的同比和环比数据中，成交价格和库存量是什么情况？以下5张图能一目了然。 Santa Clara County 独立屋售价中位数145万，5.1%MTM，28.7% YTY  Unsold Inventory: -22.9%MTM，-21.8% YTY 平均市场停留时间：8天 Alameda County 独立屋售价中位数95.5万，14.8%MTM，14.5% YTY  Unsold Inventory: -33.4%MTM，-19% YTY 平均市场停留时间：11天 San Francisco County 独立屋售价中位数168万，-2.9%MTM，24.4% YTY Unsold Inventory: -42%MTM，-18.2% YTY 平均市场停留时间：14天 Contra-Costa County 独立屋售价中位数65万，7.4%MTM，12% YTY Unsold Inventory: -31.3%MTM，-10.2% YTY 平均市场停留时间：10天 San Mateo County 独立屋售价中位数161.5万，0.3%MTM，19.6% YTY Unsold Inventory: -22.1%MTM，-16.7% YTY 平均市场停留时间：11天 （数据来源：Califorina association of Realtors） 👇相关文章： 过去一年，湾区房价到底涨了多少？ 干货！说说怎么拿加州房产经纪人执照和这一行的起步 本文作者：中科大传媒管理硕士，德州大学金融硕士。有目标一定实现，做事踏实的Gigi。 Jingya(Gigi) Ji wechat：gigi7170 Cell: 650-4...

原创：   Jingya (G igi）Ji     Gigi湾区地产 微信号：Gigi7170 最近接触的买家有一部分是Google的无娃单身或者小夫妻两人。他们买房的主要诉求多集中在： 1）离上班近 2）预算不超过1.6 3）无学区要求 4）希望房子新一点 针对这些人群的购房选择，我们今天主要来看Sunnyvale Townhouse的情况。 (图片来源网络) 新建房——The Vale The Vale是由朗诗美国开发的精装联排别墅，由Echo和Nexus两大社区组成，距离Google Sunnyvale办公区10分钟以内车程。新一轮release 价格145-160.6万价格不等。距离3月10日我在release现场的价格已经涨价 最高达5万 。 昨天直播的Sunnyvale 新房The Vale 的现场发售情况视频，只能复制 👇 https://www.youtube.com/watch?v=68msmNcK8xA&t=1s 看完视频之后，小伙伴们一方面诧异于这个盘感觉要被中国人包了，一方面疑问：为什么大家都来买新房呢？ 比市场上的二手房更便宜吗？ 那接下来我们就看看 近两个月 ，Sunnyvale townhouse二手房的市场成交情况： （原始数据来源于MLS Sold History） 我们可以看到市场成交均价是158.3万，平均加价21万成交， 每个sqft的售价是$976，平均市场停留时间为7天。 那么相比之下，the vale 不超过$800/sqft的价格就算是很厚道了。 所以总结来看：想把Sunnyvale Townhouse的同学来说， 3房的话需要准备1.6万的预算比较保险 。Sunnyvale现在 1b1b分租的租金约为$1600， 出租一间出去分担贷款压力，是很不错的选择。如果还想买新房， 想知道The Vale现在排队情况和拿到Pre-qualification的难度 ，也可以和我联系。 本文作者：中科大传媒管理硕士，德州大学金融硕士。有目标一定实现，做事踏实的Gigi。 Jingya(Gigi) Ji wechat：gigi7170...

原创：   Jingya (G igi）Ji     Gigi湾区地产 微信号：Gigi7170 很多购屋者都会中意新建房，因为新建房从来没有人住过，不过会用别人用过的橱柜，地毯，卫生间。新建屋很多房子的设计理念都跟的上时代，在采光，节能，环保等方面表现突出，很多都使用新型的材料， 让人居住舒适。在如今市场恢复时期，购买新建屋是一个不错的选择。 以下就是购买新建屋的小常识： 。 聘请你自己的代理 •  建商的销售代理是受雇于建商，为建商做销售，他们不一定会帮你分析你的实际情况，只是在销售房屋， 说服你在合同上签字。 • 购屋专家完全代表买房，保障您的权益。而且，购房专家了解市场，可以根据你的实际情况帮你分析你适合什么样的房屋， 可以帮你在市场上寻找不同的房源，提高您的购房效率，节省你的时间。 。在加州，买房者是不支付佣金的，所以，购房专家给您提供的服务，完全免费。不止如此，购屋专家还可以根据您的情况，帮您从建商那里争取更多地权益，因为一个好的谈判买方的代理人不仅保障您的最大权益，为你节省花销，还能帮您争取利益。 •购房代理可以给您讲解购房程序，在文件和交接程序上把关， 给您提供意见参考。所以，联系购房专家是您购买新建屋的第一步。 贷款可以货比三家 •建商往往会有推荐或者合作得的贷款银行，还有些大建商有自己的金融机构贷款。即便如此，您也可以多找几家银行比较一下贷款的利率，费用。如果你选用和建商合作的贷款银行，有些银行或者建商会提供一些折扣。 在买到房子后，您还可以根据当时的利率情况做重新贷款以调整贷款种类和贷款利率。 雇用房屋检查师 新建屋虽然是全新的房子，但是房屋也可能会有缺陷。就像所有产品都有可能会出现次品一样，新建房也可能会出现缺陷， 建筑工人也会犯错误。 所以聘请一个合格的房屋检查师可以帮您进行质量把关， 还可以在现场回答您的问题。 购买展示样板屋 当建商买完绝大部分预售房，最后卖的是展示用的样板房， 购买样板房要因人而异， 购买样板房有点像购买一个已经只用于测试驱动的汽车。大家都知道，汽车经销商一般会打折。建商的样板房一般都是装修的很好，很多设施都是升级过的， 比如铺的都是实木地板，厨房用的是花岗岩台面，有时候还带全套的...